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个人转让房产如何纳税

2011-04-06 16:13:29  http://www.iyaxin.com  来源: 亚心网   网友评论 0 >> 点击查看

核心提示:  个人转让房产通常会涉及营业税、城市维护建设税(简称城建税)、教育附加、印花税、土地增值税、个人所得税等。
  自2011年1月28日起,个人将购买不足5年的住房对外销售时,全额征收营业税。[详细]

      个人转让房产如何纳税?

    个人转让房产通常会涉及营业税、城市维护建设税(简称城建税)、教育附加、印花税、土地增值税、个人所得税等。

    营业税

    自2011年1月28日起,个人将购买不足5年的住房对外销售时,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。普通住房是指同时满足以下条件的住房:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

    个人以房产或者土地使用权作为抵押或者贷款、借款的,不需要缴纳营业税,但是如果个人到期不能偿还贷款,而将房产或者土地使用权用于抵偿债务,视同销售部动产,按照5%的税率计缴营业税。

    如果个人将自建房对外出手的,则需要就其自建行为和销售房产行为分别按照5%的税率征收两道营业税。征收建筑业营业税时,其计税依据按照下列公式计算:应纳税营业税=自建过程中发生的全部料工费×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率5%)×营业税税率5%。成本利润率由各省税务机关确定。

      城建税、教育费附加

    个人只需要就实际缴纳营业税税款按照7%(城市市区)、5%(县城、建制镇)、1(其他地区)的税率计算缴纳城建税;就实际缴纳营业税税款的3%计算缴纳教育费附加;就实际缴纳营业税税款的2%计算缴纳地方教育费附加。

    印花税

    个人转让房产的,就房产买卖合同所载明的金额,按照0.5%的税率计算缴纳印花税。如果没有签订房屋买卖合同的,则按照房屋价值计算缴纳。但自2008年11月1日起,对个人销售住房的,暂免征收印花税。

     土地增值税

    个人转让土地使用权以及地上建筑物和其他附着物并取得增值性收入的,均需要按照规定计算缴纳土地增值税。土地增值税以纳税人转让土地使用权以及建筑物等取得的增值额作为计税依据。增值税为转让收入减除扣除项目金额后的余额,其中转让收入包括货币收入、实物收入和其他收入,扣除项目金额视情况确定:

    (1)能够提供房地产评估价格的,扣除项目金额为:取得土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格(重置成本×成新度折扣率)+转让时缴纳的税金+其他允许扣除金额。

    (2)不能提供房地产评估价格,但能提供购房发票的,扣除项目金额为:购房发票金额×(1+5%×已是使用年限)+转让时缴纳的税金+购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额。

    (3)既没有评估价格,又不能提供购房发票的,由主管地方税务机关根据法律的规定核定征收。通常是核定按照销售收入一定的百分比进行征收。

      土地增值税实行四级超率累进税率。具体如下

    级数 增值额占扣除项目金额的比例(%) 税率(%) 速算扣除系数(%)

     1 50%以下部分 30% 0

    2 超过50%,未超过100%的部分 40 5

    3 超过100%,未超过200%的部分 50 15

    4 超过200%以上的部分 60 35

    纳税人在按照上述方法计算确定增值额后,再找到与之对应的税率,即可按照下列公式计算应当缴纳的土地增值税:应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

      另外,现行税收法律政策还规定了几项税收优惠:

    (1)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减免征收土地增值税。不过,自2008年11月1日起,对个人销售住房的,暂免征土地增值税。

    (2)对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。

    (3)对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。享受免税优惠的普通住宅是指同时满足下列条件的住宅:住小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的2%。

    个人所得税

    请参阅“个人转让房产如何缴纳个人所得税?”

【已有0位网友发表看法 点击查看 作者: 综合 编辑: 曾丽  亚心网版权免责声明 > 查看

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