亚心网首页 > 专题频道

热图榜

>>亚心图片中心

楼市不是回暖而是疯狂 征物业税利于抑制房价

2011-05-09 12:27:16  http://www.iyaxin.com  来源: 焦点博客     网友评论 0 >> 点击查看

核心提示:物业税是针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴纳一定税款、税额随房产的升值而提高的一种税种。根据现代资产定价理论,一项分红股票的看涨期权的价值要低于不分红的股票的看涨期权。

    主持人:物业税指导意见一出台,就引起舆论关于楼市利好利空的一片争议,您个人怎么看物业税出台对楼市带来的影响?

  王泽金:物业税是针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴纳一定税款、税额随房产的升值而提高的一种税种。开征物业税对投机者来说,相当于迫使房地产这项看涨期权的标的物变成一只不断分红的股票,根据现代资产定价理论,一项分红股票的看涨期权的价值要低于不分红的股票的看涨期权。所以,征收了物业税,房地产的价值会下降,炒房人愿意为此付出的代价也会跟着降低。

  另外,大部分征这种税收的国家,其征收的对象主要是投资客、出租客等经营性的房屋在持有环节的征收,而对自住型房屋则采取少征或免征的办法,如果国内物业税的开征也采取这种办法,那么对投资客、炒房者增加的成本是很大一笔数目的,这样也就相当于增加了投资成本和风险,使得投资者的投资回报预期大大降低,因此在一定程度上可以有效抑制投资炒房的行为,投资减少,上涨速度就会变慢,价格就能逐渐下降。

  现在没有物业税,于是这部分费用被综合到土地出让金以及其它的费用中去了,如果以后开征物业税,那么开发商在销售环节前的成本就会降低,购房者在买房后的成本会增加,加上投资需求减少,自然会拉低销售价格。

  还有,就是,物业税的开征,可能对目前的户型面积比例起到一定的调整作用。因为开征物业税,相当于房子多的比房子少的多征、房子大的比房子小的多征,小户型的比例以后会逐步增多。

  这一些都是从物业税开征后的影响来看,但从目前的的情况来看,物业税立法和开征的博弈力量会很复杂,有的人支持开征物业税,因为这种税可以抑制投资,而且税比费稳定,征收会更规范,也可以减少有关部门和个人的寻租空间,但对有房、尤其有多套房的权贵阶层、富豪人群而言,物业税开征,也就意味着他们以后养房的成本会增加,个人房屋的数量、家庭财产也就会在一定程度上公开化,这是他们很不愿意面对的,因此他们会极力反对……因此这种利益的博弈时间可能会拉得很长,从短时间来看,对当前楼市的影响可能不大。

  主持人:有人认为楼市目前充其量算是“回暖秀”,您个人是怎么看待楼市现状的?

  王泽金:我认为楼市从3月起,就已不能用“回暖”来形容了。为什么呢?看看当前的成交量就知道了,以杭州为例,3月,杭州主城区商品房共成交就达到4767套,比2月增加了3146套,环比上升194.1%,比去年同期增加2730套,同比上升134%;4月成交继续攀升,6267套,突破6000套,比3月增加了1500套,环比上升31.5%,比去年同期增加4154套,同比上升196%;5月份,截至5月30日,成交就达到了9834套,远超了此前2007年6月创下的6465的历史纪录。

  存量房方面,尽管3月到5月,不少楼盘“少推量、多频率”地密集推盘,而可售房源仅为19826套,按照当前的去化速度,2月不到就可消化殆尽,而今年2月份的是藕,杭州市主城区的存量房源高达30000多套,这些数据也就在说明,尽管很多楼盘在密集推盘,但总存量房却是急剧减少。

  在看全国的其它市场,也大多是这样,量价齐升。比如上海,从今年2月至今,全市住宅新房的月度成交量连续2个月保持上涨态势,且连续维持在150万平方米以上的高位,4月新房成交面积达到189万平方米,较此前创下16个月来新高的3月大幅增加了25.17%,并已超过成交高峰年份——2007年的新房月均成交面积173万平方米的纪录。存量房方面,如果以2月-4月累计一手住宅成交414万平方米计算,目前的存量只需要2-3个月就能全部消化完毕。二手房市场也是这样,2009年3月上海二手住房成交2.5万套,4月达到2.9万套,,比一手房的成交套数还要惊人。

  再以你们的昆明为例,3月份,昆明主城四区成交各类商品房3198套,环比增33%。成交面积也从一二月份的 21万平方米左右,上升到了30.14万平方米,环比增加46%。此外,成交均价也达到了5947元/平方米,比2月份的5044元/平方米,环比增长18%,涨幅领跑全国。4月份的成交呈现疯狂状态。共成交4883套,成交面积为43.42万平方米,实现销售额22.42亿元;5月份的截至5月24日,已成交各类商品房4593套,成交面积为 45.27万,成交金额为26.29亿元,成交均价5808元/平方米,基本也是量价齐升。

  这一些数据都说明了,当前的楼市已经比往年最好的时候还要好,而且是在短短两三个月的时间内爆发出来的,时间短、成交量巨大,足以用“疯狂”来形容。

  但造成这疯狂的原因是什么呢?观察中国的经济数据,我们会发现,中国的经济并没有彻底好转,很多数据还是下降的、是负的,经济还存在着继续恶化的可能,而且国外的经济环境也是这样,第一季度,美国经济同比下降6.1%,目前美国失业率已上升到8.5%;欧元区经济同比下降2.5%,欧元区企业公司债务达11万亿,占该地区GDP的95%,不排除再爆发一轮债务危机的可能;日本经济仍然在恶化当中,俄罗斯比上年第四季度下降23.2%……但再研究,我们又会发现,去年来中央通过了4万亿的经济刺激方案,各级政府也出台了总额超过20万亿的地方投资计划,另外,2009年1到4月,中国人民币各项贷款增加5.17万亿元,同比多增加3.37万亿元。

  这么多钱都到哪里去了呢?仔细分析当前国内各个行业的投资回报,我们很容易就能发现,房产是相对比较保值、增值,相对比较安全的,投资回报也是相对比较高的。“资本是逐利的”,而中国人是绝顶聪明的,他们可以通过各种办法把其它行业和渠道的钱,投入到他们想投入的地方,因此,我们没理由不相信这些钱,很大一部分钱流入到了楼市中来。也就是说,当前楼市巨额的成交,很大一部分是这些投资客撑起来的。

  但反过来,经济没有好转,很多行业不景气,但房地产却“一枝独秀”,这种现象合理吗?绝对是不合理的,这种巨额的投资,将会给楼市带来巨大的泡沫和风险,因此,这应该要引起我们的足够重视。

【已有 0 位网友发表看法 点击查看 作者: 王泽金 编辑: 曾丽  亚心网版权免责声明 > 查看

亚心折扣券,省钱才是硬道理

>> 亚心商城折扣

新疆人的夜生活大全

>> 亚心夜店

Copyright(c) 2008 iyaxin.com. All rights reserved.
版权所有:新疆经济报传媒集团网络信息中心 技术:0991-2305383 广告:2313792 新闻:2332377 客服:2350505 传真:2336740
电子信箱:webmaster@iyaxin.com 网上投稿平台:www.8801111.com 地址:新疆乌鲁木齐解放北路90号天际大厦 邮政编码:830002
未经许可任何单位和个人不得转载与镜像本网任何内容 [新ICP备09005267号]