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[瑞鑫原创]也说物业税征收的条件具备了吗

2011-05-09 13:31:17  http://www.iyaxin.com  来源: 瑞鑫工作室   网友评论 0 >> 点击查看

核心提示:“物业税”再次成为焦点话题。社会个各不同的阶层,不同的利益集团都从自身的利益出发,对此作了不同的诠释和解读。在这里我从税收的角度加以分析。

    最近,国务院现转《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,其中提及深化房地产税制改革,研究开征物业税。这标志着物业税终于从先前的理论研讨层面迈入实质性的制度设计阶段。于是,“物业税”再次成为焦点话题。社会个各不同的阶层,不同的利益集团都从自身的利益出发,对此作了不同的诠释和解读。在这里我从税收的角度加以分析。

  一、物业税开征有必要吗

    现在,我们暂时管它叫物业税,其实叫不动产税可能更贴切。当然叫什么名字并不重要。中国的房地产业在一年前出现了比较严重的泡沬。经过了近一年的调整。最近三年月又有所回升。虽然舆论对此的认识并不统一。有的认为是回暖,也有人认为不是回暖而是疯狂。在这里我们先不去讨论它。但房地产泡沬的形成,重要的原因之一就是将房地产作为投资增值的手段、或都是保值的项目。使房地产脱离了居住使用的最主要的功能。对一部分存量房地产征收物业税。使房地产减少增值保值作用,回归居住使用的功能。

  所以,征收房地产税很有必要,他可以减少对房地产市场的非理性炒作,减少房地产泡沬。使房地产市场回到一个理性的程度。其实从长远看,将房地产的市场价格控制在一个合理的水平,即有利于扩大房地产市场的消费规模,培育市场的健康发展。也有利于房地产开发企业的长远发展。那种急功近利只顾眼前利益的观点对房地产市场的健康发展也是十分有害的。九十年代房地产泡沬破裂后的痛苦过程难道还不值得铭记吗?

  二、什么时候开征物业税好

    为了扼制房地产市场的非理性澎涨,促进房地产市场健康发展,应创造条件,尽快开征物业税。开征物业税还有很多的前期准备工作要作。也并不是说赿快赿好。但要积极创造条件,尽快开征。当然,物业税也不是灵丹妙药。并不是说它开征了,房价就降下来了。但它的对房地产市场健康作用应该是肯定的。

  三、开征物业税的条件具备了吗

    唱衰物业税者认为开征物业税的条件还不具备,物业税五年内不可能开征。也有人认为开征物业税的条件已经具备,可以在短时间内开征了。那么,开征房地产税都需要那些条件,这些条件目前现状怎样那?

  首先,是关于产权问题,认为当前所有房屋的产权不明晰。这个问题的解决是早晚的事,目前公民个人购买了拥有产权的房屋,肯定不可能因为土地使用权到期而划归国有。这个应该是不成为问题的一个问题。

  开征物业税的其它条件主要包括:一是详实的不动产登记资料,二是用科学方法或市场方式对房地产进行低成本估价,三是优惠政策,四是政府的税收征管能力,五是要有严格细化、科学规范的征收规则。

   1、目前由于近几年的努力,房地产的资料已经比较完备。

    不论是城镇还是农村,都对房屋产权进行了登记和证件发放。具备了合法性和准确性,为物业税的开征准备了基础的条件。而且房地产税的征收也可以先在经济发展较好的地区或县城以上的地区开始。

   2、对房地产进行估价应该也不是什么特别难的问题。

    经过改革开放三十多年的发展,我国的中介机构得到了长足的发展,对于房地产价值进行评估已经不是什么难事。况且,对于征收物业税来说,对于房地产的价值进行评估,主要是分区域确定房地产的市场价格。不涉及一家一户的直接利益,干扰的因素会小的很多。

   3、税收优惠政策

    征收房地产税,在开始的时候可以在一个相对较小的范围征收,比如在县城以上的城镇征收。只对每户二套以上(含两套)的住房才征收。对于别墅,或单套住房面积超过一定规模,比如二百平米以上的才征税。总之通过税收优惠政策,将开始征收的范围控制在一个较小的范围内。待条件成熟后再逐渐扩大范围。对于居民的基本住房普通则免于征税。

   4、税务机关的税收征管能力

    一个税种能否达到设计的初衷,要看它的成本和征收效果。在国外,物业税能够成为税收体系中的重要组成部分。肯定有它在税收征管方面的优势。在我国,如果我们将目前税的征收范围划定在一个相对较小的范围内,确定合理的征收范围。比如一套以外的住房,比如面积超过一定范围的住房。比如商用房。那么物业税的征收对象都是具备了一定经济实力的纳税人。加上税基固定,法律手续齐全。凭税务机关多年来对于房产税的征收经验。实际征收起来并不会有太多的困难。

   5、科学规范的征收规则

    科学规范的规则是任何税种成功征收的必要条件,物业税更是如此。象纳税人的确定,户籍的确定,如果以户为单位为征收对象确定的依据。就必需严格户的定义。那就有必要完善户籍制度,并使相关的信息能够查询。将纳税人的房屋产权情况纳入户籍管理的范围。如果只对二套住房以上的住房征税,对户籍管理的要求必然要提高。比如,在一个家庭中,子女要到什么时候才能成为一个单独的家庭。因为在目前,因为不涉及相关的经济利益,并没有人在意这个问题。但如果开征了物业税。肯定就会出现问题。那么在户籍管理中就要明确规定在什么情况下子女才能成为单独的一户。是以结婚还是以18岁成年。这是必需解决的。

  有的人耽心,由于对每户二套以上的住房征收物业税,有些人可能会假离婚逃避纳税。这种情况是很可能会发生。国外就有这方面的先例。因为税收原因,该结婚面不结婚,或已经结了婚而离婚。这在一定条件下是不可避免的。当然不一定有两套房的妻都会选择离婚。当然了,即使离婚,只只能避一套房的物业税。

  还有人耽心,如果对二套以上的住房征收物业税,那些有两套以上住房的人会以亲属名义购房,这个耽心也是多余的。试相,如果我们的户籍制度严密了。难道购房人的亲属自己就不住房了吗。所以想通过这个途径避税也是不现实的。再说,在法律意识日渐增强的现在。以别人的名义买房,在法律上存在很大的风险,我想也未必会有几个人会去冒那个风险。

  通过以上的分析,我认为,开征物业税的条件已经基本具备了。只要国家下了决心,在进一步规范和完善各项制度,在一两年内开征是完全可能的。至于在征收过各种程中可能会出现一些问题,完全可以在征收过程中逐步解决。

【已有 0 位网友发表看法 点击查看 作者: 孟宪民 编辑: 曾丽  亚心网版权免责声明 > 查看

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