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物业税增房产持有成本 对商业地产影响大

2011-05-09 15:40:12  http://www.iyaxin.com  来源: 燕赵都市报   网友评论 0 >> 点击查看

核心提示:5月25日,中国政府网提出了“研究开征物业税”的安排,首次在政策层面上,将沉寂多时的物业税改革提上议事日程。物业税,这一传说中包治楼市沉疴的猛药终于被祭起,就在楼市又一轮量价齐升萌芽之际。

    物业税,这一传说中包治楼市沉疴的猛药终于被祭起,就在楼市又一轮量价齐升萌芽之际。

  5月25日,中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,提出了“研究开征物业税”的安排,首次在政策层面上,将沉寂多时的物业税改革提上议事日程。

  消息发布次日,地产股应声而跌,一向口水乱飞的楼市瞬间再次淹没于各色利益诉求的喧嚣。中国应尽快推出物业税,物业税短期不会促跌房价,要征物业税、先退出让金,物业税别播下龙种收获跳蚤,物业税、请不要只为敛财而征收,物业税摧毁高房价,09成都房必降60%……好不容易熬过了风雨飘摇的2008年,刚刚还沉浸在"量价齐升"的幸福之中的"利益集团",心中的忐忑自不待言---谁都看得出,被公认为调节房价"杀手锏"的物业税,这一次是冲着投资需求来的---那可是支持高房价和楼市需求的主力军啊---形形色色的反对之声与其说是出于理性的思考,莫若说是基于生存的本能。至于物业税的纳税人,我们这些身份不同、资产规模各异的有产者,心中的惶恐和困惑一点也不比"利益集团"少---是买?是抛?看涨?看跌?看空?看好?物业税还有多远?会对谁征?渐行渐近的物业税,激起了不同利益阶层空前的想像和论争。

  诸多想像中,最为诱人、当然也最不靠谱的说辞是物业税可能带来的房价降幅---20%也好,60%也罢,计算的前提是将房价中一次性支付的70年土地出让金改为物业税逐年征收---且不论成本的降低是否直接与价格降幅划等号,单就成本论,尽管物业税开征提到了议事日程,但现有土地出让制度却丝毫没有要改变的迹象。

  剥离掉附着在物业税之上的太多不切实际的说辞和太多出于义愤的苛责,将其回归税收的本原,重新审视其对经济和社会发展的影响,是我们此次经济圆桌的目的所在。金融危机背景下,物业税首先是地方政府稳定的税源。此外,作为调控经济、促进社会公平的重要工具,在住宅持有环节征收物业税,必然会抑制楼市投资需求,使住宅逐渐回归其自住功能,从而走出高房价与投资需求相互攀升的恶性循环。但在整个社会保障体系尚不健全的背景下,投资渠道过于狭窄,收入差距依然加大,一系列问题依然横亘于我们面前,物业税的实际效果究竟如何,还有待时间给出答案。

  田学斌 河北经贸大学经济研究所研究员

    万兰茹 省委研究室副调研员

    孙伏龙 河北冀华律师事务所律师、全国律师协会专业委员会委员

    赵杨 河北极艺投资顾问有限公司总经理

    刘树伟 河北燕都集团营销总监

    物业税:该来的早晚会来

    主持人:物业税开征风声又起,各种反对和支持的声音甚于尘嚣之上,从各自的专业角度看,嘉宾们对此持怎样的态度呢?它与鼓励居民财产性收入的原则是否冲突?

  孙伏龙:我本人是支持的。如果条件成熟,但近阶段产权登记等各方面条件尚不成熟。

  田学斌:物业税征收是大势所趋。征税首先取决于政府的主导作用,在当前金融危机的背景下,地方政府税收在减少,公共财力受限,确实具有开拓新税源的动力。

  万兰茹:从长远看,征物业税是个好事。目前向豪宅和多套住宅征税的条件基本成熟,这样也有利于社会公平和发展。但目前有专家说征税需要建立完善的不动产登记制度、提高评估水平等,我认为是将征税的条件理想化了,完全可以先实行,然后再逐渐完善。这与鼓励居民财产性收入不冲突,财产性收入也需要纳税,以调节收入差距。

  主持人:一个具有代表性的观点说征物业税比申办奥运还难,也许潜意识里他们不希望这一天早日到来吧。

  赵杨:5月25日放出风研究开征物业税,第二天就宣布将普通商品房项目的资本金从35%降到20%。这传达了一个怎样的信号?这表明物业税肯定要征。将项目开发门槛降低,目的在于增加供应,在此基础上征收物业税,目的是抑制投资需求。国家是在供给和需求两个层面平抑房价涨幅。

  投资人群会应声而退吗?

  主持人:一直以来,物业税都被认为是抑制楼市投资需求的杀手锏。如今走过漫长的观望,许多城市楼市量价齐升,投资人群重归市场,业内猜测,这也是物业税研究开征的目的所在。问题是,投资人群会应声而退吗?

  田学斌:物业税对房地产需求会产生压缩的态势,持有成本增加,一定会影响投资。未来租赁市场存在不确定性,投资人群一定会斤斤计较。否则,岂不是跟政府的意愿相违背了?

  刘树伟:短期炒作的人群根本不会办房产证,涉及不到物业税,也不会受影响。投资人群呢,出于对通胀的担心,基本是"马照跑,舞照跳"。

  赵杨:当前存在通胀预期的压力,人们不得不寻求资产保值增值的途径,买房是相对稳妥的选择。

  万兰茹:目前还没有影响,周围人还在买房。

  田学斌:征收物业税后,投资需求被抑制,住宅开发速度和价格涨幅都会放慢,开发和消费回归理性。怎么会不影响我们的购房行为呢?投资行为是差一分钱都要计较。

  理财方式的革命还有多远?

  主持人:物业税的征收,住宅持有环节成本的增加,必然会抑制楼市的投资需求,因此,有观点认为,它将带来国人理财方式的革命---长期以来靠买房置地投资理财的方式显然行不通了,是这样吗?

  孙伏龙:目前投资渠道太少,更多的人出于资产保值的目的,还是要买房。

  刘树伟:如果理财渠道宽泛一些,房地产也不可能像今天这样畸形发展了。

  田学斌:对理财方式的影响大小取决于税率的高低。此外,不可忽略人们的习惯思维对其理财方式的影响,在百姓心里房子是不动产,安全性高,比银行可靠,比收藏的门槛低,是大众理财的理想选择。还有就是灰色收入,恐怕只有投资房产一条路了。

  房地产还是抵御通胀的硬通货吗?

  主持人:物业税开征后,住宅持有环节成本增加,房地产还是理想的投资产品吗?

  赵杨:今年以来,商品房库存消化很快,小户型卖得好,大户型也消化了不少。什么原因,还是因为通胀预期的压力当前,只能通过购买房产保值增值。

  田学斌:我们总在说通胀预期对楼市需求的刺激,但还要提防滞涨的发生,那就是物价水平提高,但经济低迷,人们的收入水平上不去,房地产的购买力也会受影响,对此,我们不能过分乐观。

  开发商肯定希望把通胀压力说得高一些,但没有只涨不跌的资产,从经济史的角度看,也没有持续十年的通胀。相反,物业税每年都是一笔实实在在的支出,投资者不会不考虑。

  孙伏龙:商品房的折旧也应该在投资时予以考虑,以前房价暴涨的背景下,房产的折旧可以忽略不计,一旦需求和价格回归理性,折旧这笔账投资者也要认真算一算。

  引发商业地产开发模式变革?

  主持人:房地产业内认为,在商品房持有环节征税,通常会按照先商业、后住宅,先豪宅、后普通住宅的顺序征收。这对商业地产影响最大,可能会改变其开发模式,也就是说,开发商被迫由原来的售出改为自持。

  刘树伟:目前开发商对商业物业有自持的倾向,比如部分地下室、地下车库属人防工程,不能办理产权,只能自持。还有开发商以卖使用权的方式销售商业物业,将产权留下作为融资的工具,但与物业税征收无关。

  赵杨:商业地产与住宅的根本不同在于它是一个创富平台,回报率远远高于住宅。物业税征收后,人们不仅不会放弃商业地产投资,相反,人们投资房产的方向可能会发生改变。以前我有50万可以买一套住宅投资,但征物业税了,哪怕是1%的税率,50万的房子一年也要拿出5000块钱,差不多是一年租金的一半。那么现在我有这个钱,我就买个小商铺,租金收益有保障。

  观点一:促进社会公平是个系统工程"开征物业税,意味着改革开放以来形成的财富分配蛋糕要重切了",孙伏龙说,从这个意义上讲,开征物业税对社会、经济生活的影响远比燃油税要大得多,因此,呼吁立法的公平、公正、公开原则十分必要。

  因为物业税涉及地方政府的收益,在推进过程中存在扩大税基的冲动在所难免。此外,城乡居民、已购房者和未购房者,不同利益群体对它的态度也必然不同。因此,一定要以全国人大为立法的主体,综合考虑不同群体的意见,充分论证。坚决反对条件不成熟时仓促开征,更反对在征收过程中与民争利的倾向。

  应收尽收是保证税赋公平的前提。我们在司法实践中了解的情况是,目前许多整栋的建筑竣工十多年未办房产证,目的是逃避税费。此外还有村证房,一些院校在划拨土地上偷偷为职工盖的住宅,也不具任何产权手续。清楚这些征税的盲区,是保证税赋公平的前提。

  此外,公平的前提还包括公共财政支出的公开透明,还有对单一投资渠道的疏导。抑制房产投资,堵住了国人资产保值增值的主要通道,按市场经济的原则广泛拓展投资渠道,也是保障社会公平的重要环节。

  观点二:"房奴"会桎梏青年人的理想主持人张惠军说,"匈奴未破,何以家为",是豪气干云的誓言,也是青年人对国家民族的庄严承诺;"求田问舍"也为一代枭雄刘备所不齿。假如一个青年人刚刚走上社会,便有意无意地成为"房奴",为社会利益集团造势的所谓买房"潮流"所裹挟,这样的民族是没有希望的。对基本需求之外的过多房产征。

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